随着利率快速上升、贷款标准收紧，以及写字楼需求下滑，商业地产领域正紧随近期的地区银行业动荡承压。

诸如远程和混合工作模式等结构性变化导致美国主要城市的写字楼空置，由于再融资困难和地产空置率高，拖欠还款的房东数量达到五年来的最高水平。

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根据房地产数据公司Trepp的数据，截至5月份，在过去30天里，CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）中超过4%的写字楼贷款违约，这是自2018年以来的最高水平。

Polpo Capital Management的创始人丹·麦克纳马拉（Dan McNamara）警告即将发生的商业地产动荡：

“这只是写字楼贷款违约的冰山一角，因为CMBS中有350亿美元的写字楼贷款将于今年到期，而再融资市场实际上对此类资产关闭了大门。”

写字楼贷款拖欠率上升之际，来自Kastle的安全卡刷卡数据显示，许多员工尚未返回美国主要城市的办公室，导致全国写字楼空置率很高。

在银行业倒闭事件发生后，就有大量专家警告商业地产恐难逃一劫，因美国小型银行持有1.94万亿美元商业地产贷款，占银行业商业地产贷款的70%。

正如高盛几天前向客户指出的那样，一个主要问题是今年和明年到期的浮动利率和固定利率CMBS贷款的“到期墙”（maturity wall）很陡峭，（即今明两年到期的债务金额很高）。由于借款人在充满挑战的市场条件下无法再融资，这可能会在今年下半年引发一波违约浪潮。

媒体近期报道的这些新闻无不在提醒投资者美国商业地产的困境：包括“商业地产巨头Brookfield在华盛顿特区办公楼的1.61亿美元债务违约”和“旧金山市最大的两家酒店被业主抛弃”。穆迪分析的数据还显示，第一季度商业地产价格出现了十多年来的首次下跌。

高盛首席信贷策略师Lotfi Karoui上个月告诉客户，“对当前市场状况最准确的描述来自Green Street商业地产价格指数的数据，该指数暗示未来将有麻烦”。

商业地产究竟有多危险？Karoui认为，“Green Street商业地产价格指数显示写字楼物业价值同比下降25%，公寓物业价值下降21%”。

因此，高空置率、价格下滑和贷款标准收紧的结合是一场完美的风暴，可能会在未来几个季度引发写字楼贷款违约的爆发。