随着7宗地块在6月20日竞拍结束，北京今年首轮供地也宣告收官。纵观首轮土拍，除了“热”外，还有在摇号机制下出现了拿地新面孔，外地企业蜂拥北上，参加摇号大战，福建雄旺、石家庄创世纪、南通中皋以及之前的上海大华，均获得一宗地块，其中不乏经开区X47R1这样的“王炸”地块。

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为何今年北京土地市场涌现这么多外地中小企业？它们是单纯的拿地开发还是某些房企的隐形“马甲”？在北京开发经验为零的它们如何操盘项目？未来的土拍中，它们还会积极现身吗？

“碾压”大房企，外地新面孔接连摇中地块

在6月20日举行的北京土拍中，前述那些新面孔并未现身。但是纵观之前的土拍，它们可谓占尽了风头。

6月16日，“王炸”地块经开区X47R1迎来现场开拍，吸引31家房企主体报名，包括华润、保利、中海、中建、招商等在北京房地产市场深耕的知名房企，但是在最终的摇号环节中，中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积幸运摇中，溢价率15%。

中皋置业是一家来自江苏南通如皋市的国资企业，“31中1”不仅令其成功进京，还一举成名。

6月14日，在顺义新城第2街区6022、6023-1地块竞拍中，21家企业参拍，最终石家庄创世纪摇中该地块，成交价11.04亿元，这也是该企业第一次进京拿地。

而在半个月前，顺义另一宗地块——顺义新城第19街区19-69地块热度更高，45家企业主体血拼，报名数量创新高，最终经历“双触顶”、摇号后，福建雄旺成为赢家，以16.56亿元+1.2万平方米现房销售面积拿地。

再往前至3月份，大热的昌平朱辛庄0028地块出让，42家企业主体参战，中签率仅2.38%，最终上海大华凭借幸运夺得该地块。

纵观上述拿地企业，是今年北京土地市场的新面孔，均是首次拿地，也都是区域型的中小企业。北京资深地产评论人泽龙点评：“北京6月的土拍市场，外地进京房企霸屏半壁江山。”

事实上，今年征战北京土地市场的远不止上述四家外地企业。

在顺义新城第19街区19-69地块的参拍企业中，有杭州城建、山西星河、江苏狮山、如皋润皋、南通海门海泰、芜湖康润房地产、山西保景顺、扬州华鹏、南通江海港、山西金汇海、厦门岩垚盛、上海远笃、成都鸿哲、东方雨虹等企业。

在其他地块中，还有太原萃丰、山西裕通晟、上海锦祥德睿、武汉联发瑞盛、陕西同致等。

上述企业出现在北京今年的多场土拍现场。细究这些企业，都是北京土拍市场的新面孔，有成立较久的地方国企、民营企业，也有成立不久、似乎是为北京拿地而生的企业。

以太原萃丰为例，据天眼查显示，该公司于2023年6月12日注册，是一家以从事房地产业为主的企业，注册资本1000万元，实缴为0，仅有3名员工，却在6月14日参加海淀双新村地块竞拍。取得顺义热门地块的福建雄旺，成立于2022年，也仅仅才半年多时间。

还有东方雨虹，为建材公司，其于6月7日回复网友在“深交所互动易”平台关于“公司是否报名参与了北京顺义两宗地块的竞拍？是否对涉足房地产业务有兴趣？”的提问中称，公司不涉及房地产开发业务，致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域。

陷“马甲”争议，未来合作开发或是大概率选择

新面孔大量出现在北京土拍市场，并接连摇中地块，让市场不免好奇，它们是谁？为何突然涌入北京？它们是“马甲”房企吗？质疑声从未停止。

之前，中原地产首席分析师张大伟称，大量参与土拍的房企都是“马甲”和没有多少房地产开发经验的上下游企业，具备一个资质就来“打新”，因为降低了保证金，所以万一摇号摇中，利益巨大。“土地市场的‘打新’出现了！”

通过对已经拿地的新面孔企业进行股权穿透或者对历史合作探究，可以发现，部分企业与一些知名大房企关系紧密，不排除替其拿地的可能性。

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来，北京的营商环境较好，土拍规则对于新面孔相对友善。从另一个角度来说，新面孔纷纷在北京拿地，也体现出房企对于北京房地产市场的平稳发展信心充足。

“新面孔背后的原因，除了部分外地国资进京投机性购地之外，则是众多房企为了在摇号机制下获取心仪的地块，纷纷采用马甲企业，或是下游供应商辅助竞拍，以提高中签率。”张凯如是说。

的确，新面孔参拍北京土地市场，能够活跃市场，带动更多企业参与进来。但是论实力以及在北京的开发经验等都让市场怀疑其操盘能力。

一位资深地产人表示，这些房企经验不足，品牌较小，没做过多少项目，操盘起来肯定有难度。

不过，未来合作开发可能性也非常大。张凯认为，对于北京来说，这些新面孔的涌入，对市场的影响相对中性，预计这些新面孔拿地后，大部分项目仍然会与其背后的“老面孔”合作开发，或是与深耕北京的品牌房企合作开发，因此项目的品质和业主的权益能够得到保障。

“新面孔如果独立操盘，对于北京的各种报建制度和政策，在适应程度上显然比不上在北京深耕的其他房企。同时，其对北京置业客群产品需求的理解方面也会有所欠缺，品牌也缺乏影响力，预计项目的开发节奏和后期的去化速度都会相对较慢。”张凯说，但如果购地之后与深耕北京的房企合作开发，这些障碍将不复存在。

北京今年首轮供地已经收官，这些新面孔还会继续征战土地市场吗？事实上，在6月20日的土拍中，出现的更多是以前的土拍“常客”，新面孔集体隐身。

“这也说明有马甲的存在，地方深耕企业有可能给马甲指路了，让它们对地块有更清晰的认知，了解地块的市场风险，利润率不够、算不过来账时，就不会参加竞拍。”上述地产人表示。

张凯认为，新面孔在北京第二轮供地中是否频繁出现，仍然取决于是否有足够优质的地块推出，并且与下半年北京房地产市场的走势密切相关。如果下半年市场热度能够进一步回升，叠加类似海淀永丰南这样的地块适时推出，这些新面孔或将再次出现。